Hur du läser och förstår en detaljplan

Detaljplanekartan med bestämmelser är det juridiskt bindande dokument som en kommun tar fram för att reglera användningen av mark och vattenområden. Längre tillbaka i tiden kallades dessa för stadsplan eller byggnadsplan och gäller idag som detaljplaner. Hur planerna ritats upp har varierat mellan olika epoker men grundprinciperna är desamma.

Planerna är bindande och därför avgörande vid prövning av exempelvis bygglov. Detaljplanekartan omfattar det område inom vilken detaljplanens bestämmelser gäller och visar vilka användningar och byggrätter kommunen medgivit. Här finns bestämmelser om vad som får byggas, till exempel småhus, flerbostadshus, lokaler för handel, parker, gator eller idrottsanläggningar. En detaljplan kan också reglera allmänna platser och områden som behöver skyddas.

Det finns även bestämmelser för hur stora byggnaderna får bli och ibland också hur de ska se ut. Detaljplanen kan ibland också innehålla bestämmelser av skydd av kulturhistoriskt värdefulla byggnader eller värdefull natur.

Exempel på en detaljplanekarta

Här ser du ett exempel på hur en detaljplanekarta kan se ut.

Så läser du plankartan

Plankartan anger bestämmelser för användning och bebyggelse. Ovanpå grundkartan finns tjockare linjer, text och ofta färgade fält inritade.

Linjerna visar var gränserna mellan olika användningsområden går. De kan se olika ut beroende på vilket område de avgränsar (se förklaring i rutan Planbestämmelser till höger på plankartan). Detaljplanens bestämmelser gäller endast inom det område som avgränsas med planområdesgräns. Olika markanvändningar kan sedan avgränsas med användningsgränser inom planområdet. Dessa kan till exempel skilja på allmänna platser och kvarter för bebyggelse. Användningsområdena kan i sin tur avgränsas med egenskapsgränser för att visa när en del av en markanvändning är avsedd att få särskilda egenskaper eller begränsningar.

De färgade fälten anger användning. Det kan till exempel vara bostäder (gult område i kartan) eller natur (grönt område i kartan). Olika bestämmelser eller användningar kan rymmas inom en färg, till exempel bostäder och förskola och färgen i kartan styrs då av det huvudsakliga användningsområdet.

De stora bokstäverna markerar tillsammans med färgfälten de olika användningarna (t.ex. S för skola, B för bostäder, K för lokal för kontor och så vidare). Färgfälten kan kompletteras med till exempel prickmark (vilket innebär att byggnader inte får uppföras) eller så kallad plusmark, även kallad kryssmark.

Små bokstäver anger regleringar för egenskaper och utformning av bebyggelse och byggnadsverk inom de olika användningarna. Till exempel reglerar bestämmelsen ”h” byggnaders höjd och ”e” hur stor del av ett område som får bebyggas (utnyttjandegrad). Många bestämmelser kan ha en liten siffra som index. Detta visar att det finns flera olika regleringar av till exempel byggnaders höjd.

Skallinjalen även kallad skalstock visar i vilken skala som kartan är gjord och gör det möjligt att mäta på kartan.

Norrpil finns längst till vänster i kartfältet och anger kartans väderstreck. Placeringen kan variera på äldre stadsplaner och byggnadsplaner.

Grundkarta

Grundkartan, som ligger i botten, är utritad med tunna linjer i grått och visar nuvarande förutsättningar i form av bebyggelse, fastighetsgränser, höjdkurvor, ledningar, markhöjder, vägar, och träd med mera. På detaljplanekartan finns information om grundkartan och hur den ska tolkas. Dessutom anges enligt vilken standard (höjdsystem och koordinatsystem) den är framtagen.

Illustrationsritning

Illustrationsritningen visar ett möjligt utnyttjande av planens bestämmelser, men är inte juridiskt bindande.

Planbestämmelser

I spalten till höger om detaljplanekartan finns det förklaringar till kartans alla linjer, texter och symboler.

Användning av mark och vatten

Användning av mark och vatten regleras via ett flertal olika bestämmelser i en detaljplan. Bestämmelserna delas in efter vilket område de syftar till att styra och hur det ska göras (till exempel allmän platsmark eller kvartersmark), såsom bostäder, handel, park eller industri osv. I denna detaljplan finns de under rubriken ”Användning av mark och vatten” och underrubrik för allmänna platser respektive kvartersmark

Reglering av kvartersmark

Kvartersmark regleras i denna detaljplan via bestämmelserna B och S, där B är huvudbestämmelsen och innebär bostäder (markeras alltid med gult). Detaljplanen syftar till att skapa en ny byggrätt för bostäder eller en naturnära förskola. Utnyttjandegrad, med bestämmelsen e₁, reglerar hur stor bebyggelsen får vara medan h₁, h₂ och h₃ reglerar hur högt den får uppföras. Även bestämmelsen E₁ används för att möjliggöra uppförandet av transformatorstation.

Utformning

Utformning och utseende kan regleras för allmänna platser respektive för kvartersmark. Våningsantalet anges alltid i äldre detaljplaner, byggnadsplaner och stadsplaner med romerska siffror. Våningsantal regleras vanligen inte i nya detaljplaner. Då används bestämmelser om byggnaders höjd istället. Utformningen kan också styras med hänsyn till riskfaktorer i miljön, buller, kulturmiljövärden med mera. I detta exempel regleras markens utformning med hänsyn till hanteringen av dagvatten.

Administrativa bestämmelser

Bestämmelser som gäller för hela planområdet och inte är knutna till ett specifikt användningsområde inom planen. Under genomförandetiden, som får vara minst fem och högst 15 år, får en kommun endast undantagsvis ändra detaljplanen eller ersätta den med en ny.

Information om detaljplan

I ritningshuvudet, längst ner till höger finns namnet på detaljplanen och vilka fastigheter som ingår i planområdet. Det står vem som är planarkitekt och chef samt datum antagande. Kommunstyrelsen (KS) eller kommunfullmäktige (KF) antar planen. Under datum för laga kraft står från vilket datum detaljplanen börjar gälla.